開業物件の種類

クリニックを開業する場合、テナント物件（賃貸物件）を賃借して初期投資を抑えてスタートする方法が一般的となります。

他方、開業希望エリアに適当な物件がない場合には、建物を新築する方法が採択されます。
この場合、資金調達や財務収支面での課題が生じてきます。
「自分の城を持つ」という意味では、理想に近い開業スタイルを築けるのかもしれません。

建物を新築する場合には、自ら土地建物を取得する場合もありますが、土地の有効活用の一つとして、地主に建築してもらい賃借する、という方法もあります。

地主にとって賃借人が医療機関であることのメリットは、15年～20年という長期間での賃貸借契約を締結することができるため、安定した家賃収入を見込むことができるところにあります。

また、医療機関に借りてもらっているということが、社会的なステータスになり得る、というメリットも挙げられます。
単に住宅として賃貸するのではなく、医療機関に賃貸するということは、地主にとっても大きな社会貢献活動の一端を担っていると感じられるのです。

それぞれの物件の特徴

賃貸テナント物件

一般的なテナント物件

一般に流通している物件となります。
物件情報を得るには、不動産業者を通じて行うのが一般的ですが、最近ではインターネットからもかなりの情報収集を行うことが可能となっています。

理想としては、数か月先の空き予定物件の情報を収集したいところです。
通常の賃貸借契約の場合、退去時の3か月前までに家主に書面にて通告することになっていますので、営業中のテナントであっても数か月先には退去する予定の物件もあるわけです。

但し、商業テナントとしての優良物件（すぐに集客が見込める物件）は、不動産市場に流通させずに業者内で取引しようとするため、一元客の目に触れることは殆どありません。

本当に有益な情報を得るためには、然るべきルートからのアクセスが必要なのです。
業界に親しい友人がいる場合には、その伝手を頼るのも良いですが、それができない場合には、専門のコンサルタントを通じて情報収集する方が結果としては良い方向に向かうといえます。

商業施設内のテナント物件

大型スーパーやショッピングモール内のテナントといったイメージになります。
集客力がある物件であれば開業候補地として検討するのも良いと思われます。
但し、診療科目によっては適さない場合もあります。

契約時に注意すべき事項は次の通りとなります。

• 医療テナントのある区画への動線を確認すること
  商業施設の出入り口と異なる場合があります。
  時間外の取り扱いも注意が必要です。
• 営業時間と営業可能な曜日を確認すること
  一般的には商業施設の営業に準じた取り扱いとなります。
  開店時間と閉店時間に合わせること、また、日曜日を休診にしないこと、等が条件付けられている場合があります。
• 契約期間を確認すること
  テナントの賃貸借契約の場合、普通借家契約で2年或いは3年の契約期間で自動更新するという内容が一般的となっています。
  昨今の商業施設の場合、最短でも5年、最長でも15年の定期借家契約も多くなっているようです。

  定借の場合、基本的には自動更新はなく、期間満了後は再契約ということになりますので、再契約がなされない場合には退去しなければなりません。

  商業施設にかかわらず、定借契約の場合には、この様なリスクがあることを認識しておかなければなりません。

医療専用ビル（医療モール）のテナント物件

複数の医療機関が入居しており、医療ニーズのある患者も多数来院されることから普通のテナント物件に比べると認知されやすい立地であるといえます。

但し、全ての区画の入居が確定するまでに2年から3年の期間を要するため、期待される相乗効果が得られるまでには時間がかかるということを認識しておく必要があります。

基本的な内容は、一般的なテナント物件と同様となります。
契約期間についても普通借家と定期借家の両方のパターンがありますので、契約時にはしっかりと確認しましょう。

建物の新築

土地を取得（相続などで既に取得している場合を含む）し、建物を新築する場合

建物の建築には、都市計画法、建築基準法等の法律上の制約があります。
建築に際しては、所在地の市区町村に建築確認申請をする必要がありますが、工事の規模によっては許可が下りるまでに数か月を要することもありますので、余裕を持ったスケジュールで臨みましょう。

土地の有効活用（リースバック方式）

地主に建物を建築してもらい、当該建物を一括して賃借するケースとなります。
建物の使用に関して、ある程度の要望を取り入れてもらうことは可能ですが、基本的にはテナントを賃貸する場合と同様であると認識してください。

建物の建築費用の全額を家主負担で行う場合や、費用の一部を保証金形式で差し入れし、毎月の家賃と相殺する形式（＝建築協力金方式）とがあります。

時間軸の活用

この様に、クリニックを開業するための物件といっても多種多様となっております。
したがって、より多くの選択肢の中から選定するためには、年単位の時間軸で開業準備を進めていく必要があります。

時間のメリットを享受できるのであれば、それだけ多くの選択肢が採用できますが、そうでない場合には限られた物件から選ぶことになります。
実際に開業物件を探すアクションは思っているよりも早くから起こさなければならないということをご理解賜りたいと思います。

不動産物件が案件化されてから開業できるまでの期間の目安

① 不動産業者が持っているテナント物件

空きテナントの場合は、3か月から6か月

② 商業施設、医療ビルなどの新築ビル物件

計画が確定してから建物が完成するまでに、3年或いは4年程度かかります。
入居付は、企画段階の水面下で行われることが多いため、一般公募されるころには殆どのテナントが決まっていることが多いです。

入居を希望される場合は、開業専門のコンサルタントを通じて情報を収集する必要があります。

③ 建物の新築（自己建築）、リースバック方式